Nachteiliger Gebrauch vom Mietgegenstand bei Schimmelbildung?
Der OGH (4 Ob 2/23g) hatte sich mit einer Kündigung eines Mietvertrags wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs vom Mietgegenstand gemäß § 30 Abs. 2 Z 3 Fall 1 MRG wegen eines im Mietgegenstand aufgetretenen Schimmelbefalls zu befassen und gelangte zu folgenden Beurteilungen:
- Ein Mieter muss mit dem Auftreten von Schimmelbildung in Wohnräumen weder bei Beginn des Mietverhältnisses noch im Laufe der Zeit rechnen. Dass Feuchtigkeitsbildung auf interne Feuchtequellen (wie etwa Atmung, Waschen, Kochen, Aufstellen von Pflanzen) zurückzuführen ist, ist bei normalem Wohnverhalten unvermeidbar und sagt nichts über ein Fehlverhalten des Mieters aus. Atmen, von Stoßlüften nicht unterbrochenes nächtliches mehrstündiges Durchschlafen, Duschen und Baden, Kochen, Waschen, Trocknen der Wäsche der Wohnungsbewohner, das Verwenden von Vorhängen, das Aufstellen von Sitzgelegenheiten, Sofas oder Sitzgarnituren, Einbaumöbeln oder sonstigen Möbeln an dem Mieter genehmen Stellen, einschließlich Außenwänden: All dies gehöre grundsätzlich zur bedungenen Nutzung einer Wohnung.
- Die durch § 33 Abs. 1 MRG normierte Eventualmaxime für die gerichtliche Aufkündigung bedeutet, dass der geltend gemachte Auflösungsgrund bereits in der Kündigung individualisiert werden muss. Enthält ein Kündigungsgrund mehrere Tatbestände, muss der geltend gemachte Tatbestand in der Aufkündigung konkretisiert werden. Vor diesem Hintergrund wurde im vorliegenden Fall festgestellt, dass die Vermieterin in erster Instanz zwar § 30 Abs. 2 Z 3 Fall 1 MRG als Kündigungsgrund geltend gemacht und diesen dahin individualisiert hat, dass die Mieterin unsachgemäßes, unrichtiges oder unübliches Heizungs- und Lüftungsverhalten an den Tag gelegt habe. Dieses sei aber weder in der Aufkündigung noch in der Folge näher konkretisiert worden.
- Im vorliegenden Fall wäre nach den Feststellungen zur Beseitigung der Feuchte ein Querlüften alle drei bis vier Stunden für fünf bis zehn Minuten erforderlich, also ein sechs- bis achtmaliges Lüften pro Tag. Eine ausdrückliche Vereinbarung solchen Tuns der Mieterin sei aber nicht getroffen worden – warum eine derartige Verpflichtung dem Bestandvertrag „immanent“ sein sollte, sei nicht erkennbar. Vor diesem Hintergrund sei schon das festgestellte Lüften – bzw. das Unterlassen öfteren Lüftens – nicht als nachteiliger Gebrauch im Sinne des § 30 Abs. 2 Z 3 Fall 1 MRG anzusehen.