Mietvertrag samt Kaufoption ist kein Kaufvertrag

Kommentar von Dr. Stefan Drawetz (Steuerexperte, Leiter der Steuergruppe vom ÖHGB).

„Wirtschaftliches Eigentum“ – dieser steuerrechtliche Begriff spielt im Immobiliensteuerrecht eine wesentliche Rolle, nämlich für die Frage, ob jemand steuerrechtlich als Eigentümer anerkannt wird oder nicht. Dies ist beispielsweise für die Frage relevant, ob einem Vermieter die Absetzung für Abnutzung (AfA) zusteht oder nicht und somit ein zentrales Problem bei Fruchtgenussverträgen.

In einem Fall zur Immobilienertragsteuer hat der Verwaltungsgerichtshof ausgesprochen, dass beim Abschluss eines Mietvertrages mit einer darin vereinbarten Kaufoption noch kein wirtschaftliches Eigentum beim Mieter (und späteren Käufer und Wiederverkäufer) entsteht und somit zu diesem Zeitpunkt noch keine Anschaffung der Immobilie vorliegt. Im konkreten Fall war dies für die Einstufung des Grundstücks als pauschal besteuertes Altgrundstück oder als regulär besteuertes Neugrundstück relevant.

Wie schon in früheren Entscheidungen judiziert, ist mit „wirtschaftlichem Eigentum“ stets sowohl die Chance der künftigen Wertsteigerung als auch das Risiko der Wertminderung verbunden. Nur wem diese Chance und dieses Risiko zukommen, ist steuerlich anerkannter Eigentümer.