Mieter oder Vermieter: Wer muss was bezahlen?

Mag. Gerhard Schnögl vom Haus- und Grundbesitzerbund über die Erhaltungspflichten in Mietwohnungen.

Im Anwendungsbereich des KSchG (Konsumentenschutzgesetzes) – also immer dann, wenn der Vermieter Unternehmer (mehr als fünf Wohnungen), der Mieter aber Konsument ist – ist auch eine vertragliche Begründung von Erhaltungspflichten des Mieters unzulässig. Das heißt, der Vermieter muss für die Kosten der Reparatur oder Erneuerung aufkommen. Nur außerhalb des KSchG können Instandhaltungspflichten des Mieters vereinbart werden.

Bei einem Mietverhältnis im Voll- oder Teilausnahmebereich des MRG ohne Anwendbarkeit des Konsumentenschutzgesetzes ist die Vereinbarung von Erhaltungs- und Wartungspflichten des Mieters möglich, jedoch besteht die Gefahr der Einstufung als gröbliche Benachteiligung. Nur bei individuell ausgehandelter Regelung über Erhaltungspflichten – Differenzierung im Mietvertrag erforderlich – kann der Mieter für Reparaturkosten herangezogen werden. Eine Vertragsbestimmung, die sämtliche Reparaturen auf den Mieter ohne Begründung überwälzt, ist zumindest gerichtlich nicht durchsetzbar.

Im Vollanwendungsbereich des MRG sind die Instandhaltungspflichten gesetzlich geregelt. In § 3 MRG wird dem Vermieter die Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses, die Behebung ernster Schäden des Hauses in den einzelnen Mietgegenständen und die Beseitigung erheblicher vom Mietgegenstand ausgehender Gesundheitsgefährdungen auferlegt.

Den Mieter trifft hingegen die Instandhaltungspflicht des Mietgegenstands gemäß § 8 MRG nur insoweit, als die Maßnahme zum einen der „Nachteilsabwehr“ dient und zum anderen nicht in einer Neuanschaffung der mangelhaft gewordenen Sache liegt.

Eine Vereinbarung vorausgesetzt treffen Mieter z. B. folgende Arbeiten: Entkalkung von Armaturen und Boilern; Wartung von Boilern (Tausch der Anode gegen Durchrostung); Wartung von Gasetagenthermen; Entlüftung von Etagenzentralheizungen und Heizkörpern; Entkalkung und Reinigung von WC-Spülkästen; Entkalkung von Badewannen, Duschtassen, WC-Muscheln, Waschbecken; Reinigung von Siphonen; Reinigung und Entkalkung von Eckventilen; regelmäßige Pflege des Parkettbodens; Wartung/Erneuerung der Silikonfugen im Badewannen-, Waschbeckenund Duschtassenbereich; Reinigung von Backrohren, Ceranfeldern, Geschirrspülern, Waschmaschinen (z. B. Flusensieb); Wartung von Geschirrspülern (Salz nachfüllen); regelmäßige Betätigung/ Funktionsprüfung des FISchalters; Schmieren/Warten von Tür- und Fensterscharnieren; regelmäßige Betätigung der Heizkörperthermostate in den Sommermonaten etc.

Dieser Beitrag erschien ursprünglich in der Kleinen Zeitung am 16. Juli 2018.