Kein Lagezuschlag wegen Verkehrslärmbeeinträchtigung
Der OGH (5 Ob 177/22y) hatte sich im Zusammenhang mit der Ermittlung des zulässigen Richtwertmietzinses erneut mit Auswirkungen von Lärmbeeinträchtigungen auf die Qualität einer Lage (Wohnumgebung) zu befassen und gelangte zu folgenden Erkenntnissen:
- In Wien ist als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet bilden („Referenzgebietsjudikatur“).
- Die Beurteilung des zulässigen Mietzinses und damit auch die Frage der Berechtigung eines Lagezuschlags ist eine vom Richter (und nicht vom Sachverständigen) zu beurteilende Rechtsfrage.
- Die Lärmbelastung einer Liegenschaft bildet grundsätzlich ein Lagekriterium.
- Im vorliegenden Fall wurde zur verfahrensgegenständlichen Wohnung im 5. Wiener Gemeindebezirk festgestellt, dass Geschäfte des täglichen Bedarfs ebenso wie die Anbindung an eine U-Bahn- und eine Autobus-Linie fußläufig erreichbar seien. Kulturelle Einrichtungen der innerstädtischen Bezirke seien mit den öffentlichen Verkehrsmitteln gut zu erreichen; auch Gesundheits- und Bildungseinrichtungen seien in unmittelbarer Umgebung. Die gute öffentliche Verkehrsanbindung der Liegenschaft mit der zu beurteilenden Wohnung bringe allerdings auch die Lärmimmission durch Straßenlärm (von etwa 75 dB auf der einen und 60-65 dB auf der anderen Straßenseite des Hauses) mit sich. Diesen Umstand haben die Unterinstanzen als maßgeblich erachtet, um der verfahrensgegenständlichen Wohnung einen Lagezuschlag zu verwehren. Der OGH billigte diese Beurteilung.