Kein Lagezuschlag wegen Ver­kehrs­lärm­be­ein­trächtigung

Der OGH (5 Ob 177/22y) hatte sich im Zu­sammen­hang mit der Er­mittlung des zu­lässigen Richt­wert­miet­zinses erneut mit Aus­wirkungen von Lärm­be­ein­trächtigungen auf die Qualität einer Lage (Wohn­umgebung) zu be­fassen und gelangte zu folgenden Er­kennt­nissen:

• In Wien ist als Referenz­gebiet für die Be­urteilung der Durch­schnitt­lichkeit der Lage eines Hauses auf jene Teile des Wiener Stadt­gebiets ab­zu­stellen, die einander nach der Ver­kehrs­auf­fassung in ihren Be­bauungs­merkmalen gleichen und (daher) ein einiger­maßen ein­heitliches Wohn­gebiet bilden („Referenz­gebiets­judikatur“).
• Die Beurteilung des zulässigen Miet­zinses und damit auch die Frage der Be­rechtigung eines Lage­zuschlags ist eine vom Richter (und nicht vom Sach­verständigen) zu be­urteilende Rechts­frage.
• Die Lärm­belastung einer Liegen­schaft bildet grund­sätzlich ein Lage­kriterium.
• Im vor­liegenden Fall wurde zur verfahrens­gegen­ständ­lichen Wohnung im 5. Wiener Gemeinde­bezirk fest­gestellt, dass Geschäfte des täglichen Bedarfs ebenso wie die An­bindung an eine U-Bahn- und eine Autobus-Linie fuß­läufig er­reich­bar seien. Kulturelle Ein­richtungen der inner­städtischen Bezirke seien mit den öffent­lichen Verkehrs­mitteln gut zu erreichen; auch Gesundheits- und Bildungs­ein­richtungen seien in un­mittel­barer Um­gebung. Die gute öffent­liche Verkehrs­an­bindung der Liegen­schaft mit der zu be­urteilenden Wohnung bringe allerdings auch die Lärm­immission durch Straßen­lärm (von etwa 75 dB auf der einen und 60-65 dB auf der anderen Straßen­seite des Hauses) mit sich. Diesen Umstand haben die Unter­instanzen als maß­geblich erachtet, um der verfahrens­gegen­ständ­lichen Wohnung einen Lage­zuschlag zu ver­wehren. Der OGH billigte diese Beurteilung.