Garagenvorplatz als notwendig allgemeiner Teil der Liegenschaftt
Der OGH (5 Ob 135/20v) hatte sich in einer wohnungseigentumsrechtlichen Entscheidung mit einer behaupteten Benützungsvereinbarung an einem Garagenvorplatz zu befassen und gelangte zu folgenden Ergebnissen:
- Die Aufhebung einer (vertraglichen) Benützungsvereinbarung oder (gerichtlichen) Benützungsregelung ist im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren abzuhandeln. Die Bindung an eine vertragliche Benützungsregelung erlischt erst mit Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung über deren Aufhebung aus wichtigem Grund. Eine (bloß) außergerichtliche Aufkündigung einer allfälligen Benützungsvereinbarung oder Benützungsregelung beseitigt diese nicht.
- Eine Benützungsvereinbarung oder Benützungsregelung kann nur „verfügbare” allgemeine Teile erfassen und scheidet daher dann aus, wenn die allgemeinen Teile notwendig der allgemeinen Benützung dienen. Für die Qualifikation als notwendig allgemeiner Teil genügt es, wenn auch nur ein Teil der Miteigentümer auf die Benützung angewiesen ist. Zu den notwendig allgemeinen Teilen der Liegenschaft zählen insbesondere ausschließliche Zugänge oder Durchgänge zu allgemeinen Teilen der Liegenschaften oder zu einem bestimmten WE-Objekt. Solchen Verkehrsflächen fehlt die rechtliche Verfügbarkeit für eine Benützungsvereinbarung oder Benützungsregelung.
- Im vorliegenden Fall wurde ein Garagenvorplatz als ein für die Zufahrt zu einer im WE stehenden Garage notwendig allgemeiner Teil qualifiziert, zumal ein Vorwärts-Einfahren in die Garage nicht möglich ist, wenn auf dem Vorplatz ein Fahrzeug abgestellt ist. Die dafür erforderliche Zufahrts- und Rangierfläche ist damit kein verfügbarer allgemeiner Teil. Die Möglichkeit des Rückwärts-Einfahrens (nur) mit einem einmaligen Reversieren ist keine Zugangsalternative, die das „Angewiesensein” auf die Nutzung dieser Flächen beseitigen könnte.