Eigenheim Verkauf: Wann 30% Steuern fällig sind

02.05.2017 © Trend.at von Anneliese Proissl

Bisher hat der lange Arm der Finanz davor Halt gemacht, beim Verkauf von Eigenheimen eine Immobilienertragsteuer in Höhe von 30% des Gewinns zu kassieren. Nun hat aber der Verwaltungsgerichtshof entschieden, dass in manchen Fällen sehr wohl derartige Steuern auf die Gewinne eingehoben werden sollen.

Bisher waren jene, die ihren Hauptwohnsitz verkauft haben, von der Immobilienertragssteuer (ImmoESt) befreit. Doch nun hat der Verwaltungsgerichtshof in einem neuen Urteil eine Einschränkung für diese Bestimmung vorgenommen. Demnach dürfen nur noch jene Eigenheime samt Grundstück steuerfrei veräußert werden, deren dazugehörige Grundstücke nicht größer als 1.000 Quadratmeter sind. Darüber hinausgehende Teile unterliegen der Immobilienertragsteuer. Im Falle eines Verkaufs wird der Mehrerlöse gegenüber den Anschaffungspreis dann mit 30 Prozent besteuert.

Finanzamt forderte in der Einkommensteuer auf Teile der Veräußerungsgewinns ImmoSteuer

Anlass für dieses Urteil war ein Besitzer eines Eigenheimes in Graz, der seinen Hauptwohnsitz mit einem großzügigen Garten in der Größe von 3.446 Quadratmeter verkaufte. Der Anteil der davon bebauten Fläche betrug 317 Quadratmeter, die Liegenschaft wurde im Mai 2012 um 3,2 Millionen Euro verkauft. Beim nächsten Einkommensteuerbescheid forderte das Finanzamt für die Veräußerung zum Teil eine Immobilienertragsteuer.

Beschwerde beim Bundesfinanzgericht

Der Betroffene legte beim Bundesfinanzgericht Beschwerde ein, mit der Begründung dass dem Gesetz eine flächenmäßige Einschränkung nicht zu entnehmen sei und die Einschränkung auf 1.000 Quadratmeter eine unsachliche Differenzierung sei. Denn laut Gesetz sind „Eigenheime samt Grund und Boden“ von der Immobilienertragsteuer befreit

Beschwerdeführer erhält vom Bundesfinanzgericht Recht

Das sah man beim Bundesfinanzgericht genauso wie der Beschwerdeführer. Die Richter sahen keinen Grund für eine Immobilienertragsteuer. Es änderte den Bescheid des Finanzamtes „wegen Rechtswidrigkeit des Inhalts“. Zwar werde in den Erläuterungen zur Regierungsvorlage zum EStG nur das Grundstück von der Befreiung erfasst sein, das üblicherweise als Bauplatz benötigt wird. Die Einkommensteuerrichtlinie wiederum geht als Bemessungsgrundlage von einer Grundstücksgröße von höchstens 1.000 Quadratmeter aus. „Diese Auslegung ist jedoch nicht zwingend“, befand das Bundesfinanzgericht im Zusammenhang mit der Immobilienertragsteuer und dem konkreten Fall. Das Gericht entscheidet deshalb gegen den Bescheid des Finanzamtes.

Stadt Graz ging bis zum Höchstgericht

Die Stadt Graz, die nach diesem Urteil um hohe Steuereinnahmen fürchtete, wandte sie sich in der Folge an den Verwaltungsgerichtshof, dem für die Verwaltungsgerichtsbarkeit zuständigen Höchstgericht. Dieses kam nun zu dem Urteil, dass Verkäufer eines Hauptwohnsitzes sehr wohl steuerpflichtig werden, sobald die verkaufte Grundstücksfläche die für ein Eigenheim übliche Bauplatz-Größe übersteigt. Neue Steuereinnahmen auf Immobilien sind damit dem Staat beziehungsweise Gemeinden garantiert.

Welche Voraussetzungen Eigenheim-Besitzer schon jetzt erfüllen mussten, um ihre Liegenschaft steuerfrei veräußern zu dürfen

Bestimmte Voraussetzungen für Eigenheimbesitzer mussten Verkäufer eines Hauptwohnsitzes allerdings schon bisher erfüllen, um in den Genuss der Steuerfreiheit zu kommen. Der Hauptwohnsitz musste entweder zwei Jahre durchgehend bis zum Verkauf von einem selbst bewohnt worden sein ("2-Jahres-Regel"), oder fünf Jahre ohne Unterbrechung innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung ("5-aus-10-Regel"). Ein Verkäufer darf ein veräußertes Objekt auch nicht weiter nutzen, etwa als Mieter, sondern muss binnen Jahresfrist ausziehen.