Der widerspenstige Hausverwalter
OGH vom 20.5.2014, 5 Ob 191/13v
Es gehört nicht mehr zu den Aufgaben des bereits gekündigten Verwalters, während der Kündigungsfrist ein Beschlussfassungsverfahren zu initiieren, mit dem er seine Weiterbeschäftigung erreichen will.
Die Eigentümergemeinschaft hatte sich mehrheitlich für die Kündigung des bis dahin tätigen Hausverwalters mit Ablauf des Jahres 2011 unter gleichzeitiger Bestellung eines bereits namentlich angeführten neuen Verwalters ab diesem Zeitpunkt entschieden. Kurze Zeit nach Bekanntmachung des Beschlusses über diese Verwalterkündigung initiierten der aufgekündigte Verwalter und einzelne Wohnungseigentümer eine neuerliche Beschlussfassung zur Frage, ob die Wohnungseigentümer einverstanden seien, dass der derzeit tätige Verwalter die Verwaltung der Liegenschaft auch über das Jahr 2011 hinaus weiterführe. Diese Entscheidung sollte das vorherige Abstimmungsverhalten ersetzen und auch für mögliche Rechtsnachfolger gelten. Nach den eingegangen Anwortblättern sprach sich dann eine Mehrheit von 54,129 Prozent für die Beibehaltung der bisherigen Hausverwaltung ausgesprochen, während 1,921 Prozent dagegen gestimmt hätten. Alle Instanzen erachteten diesen Beschluss für rechtsunwirksam.
Der Oberste Gerichtshof führte aus:
Die Initiierung einer neuerlichen Beschlussfassung über die Frage der Verwalterbestellung zählte nicht mehr zu den vom Verwalter während der Dauer der Kündigungsfrist wahrzunehmenden Angelegenheiten. Der abberufene Verwalter verfolgte mit der (Mit-)Initierung einer neuerlichen Abstimmung über diese Frage ausschließlich eigene Interessen. Dieser Fall ist wie jener zu behandeln, bei dem ein Dritter an die Wohnungseigentümer herantritt, um einen in seinem Interesse gelegenen Mehrheitsbeschluss zu erwirken. Dort wie hier muss für die Rechtswirksamkeit der Beschlussfassung feststehen, dass keine Beeinträchtigung der Willensbildung auch jener Miteigentümer bewirkt werden konnte, die gegen die vorgeschlagene Maßnahme stimmten oder sich der Abstimmung enthielten. Diese Voraussetzung war hier nicht erfüllt.
