Abschreibung von Gebäuden und Gebäudeinvestitionen

Bei der Vermietung von Gebäuden oder Wohnungen ist die Höhe der Abschreibung eine wichtige Einfluss­größe, da diese die Einkünfte und damit die Ein­kommen­steuer des Steuer­pflichtigen mindert. Wir haben für Sie ein paar Tipps über wesentliche Aspekte zu dieser komplexen Materie zusammen­gestellt.

Hausbesitzer sind mit vielen Erhaltungs­ver­pflichtungen konfrontiert. Da ist jede steuerliche Gestaltungs­möglichkeit ein Lichtblick. In diesem Zusammen­hang gibt es im österreichischen Steuer­recht die Kategorien „Herstellungs­aufwand“ und „Erhaltungs­aufwand“, welcher sich in Instandsetzungs- und Instand­haltungs­aufwand unterteilt.

Herstellungsaufwand

Herstellungs­aufwand liegt dann vor, wenn sich die Wesensart eines bereits bestehenden Gebäudes (Gebäudeteils) ändert. Beispiele für Herstellungs­aufwand sind:

• Ausbau des Dachgeschoßes
• Einbau eines Bade­zimmers oder eines WC (= Kategorie­anhebung gemäß § 15a MRG)
• Wohnungs­zusammen­legung
• Einbau einer Zentral­heizung oder eines Aufzuges

Herstellungs­aufwendungen bei einem bereits vorhandenen Gebäude sind grund­sätzlich auf die Rest­nutzungs­dauer des Gebäudes abzuschreiben. Wenn sich durch den nach­träglichen Herstellungs­aufwand die Rest­nutzungs­dauer des Gebäudes jedoch insgesamt verlängert, ist eine neue Rest­nutzungs­dauer zu ermitteln. Herstellungs­auf­wendungen können jedoch auf Antrag des Steuer­pflichtigen auch beschleunigt auf 15 Jahre bzw. unter Umständen auch auf 10 Jahre ab­geschrieben werden, wenn sie zum Beispiel eine Wohnungs­zusammen­legung betreffen und der Voll­anwendungs­bereich des Miet­rechts­gesetzes zur Anwendung kommt; wenn Sanierungs­maßnahmen nach landes­gesetzlichen Vorschriften gefördert werden oder Sanierungs­auf­wendungen im Sinne des Denkmal­schutz­gesetzes durch­geführt werden.

Dabei ist jedoch zu beachten: Wenn Sanierungs­maßnahmen nach landes­gesetzlichen Vorschriften gefördert werden – wie z.B. nach dem Steirischen Wohnbau­förderungs­gesetz 1993 –, sind die Aufwendungen für die Sanierung, die nicht Wohnraum betreffen (wie z.B. Büros oder Geschäfts­lokale), auf die Rest­nutzungs­dauer des Gebäudes abzuschreiben (z.B.: Das Land Steiermark fördert die Sanierung von 10 Wohnungen, gewährt jedoch für das im Erd­geschoß befindliche Geschäfts­lokal keine Förderung). Eine Abschreibung der Aufwendungen auf 10 Jahre ist dann möglich, wenn Zwangs­mieten (von Gericht oder Schlichtungs­stelle fest­gesetzte Erhöhungs­beträge auf Grund eines Verfahrens nach § 18 MRG) eingehoben werden.

Instandsetzungsaufwand

Instand­setzungs­aufwand liegt dann vor, wenn dieser den Nutzungs­wert des Gebäudes wesentlich erhöht oder die Nutzungs­dauer des Gebäudes wesentlich verlängert. Maß­geblich dabei ist die Erhöhung des Nutzungs­wertes des gesamten Gebäudes und nicht der Wert der einzelnen Wohnungen oder sonstigen Bestands­objekte (wie z.B. eines Büros). Ist jedoch nicht das gesamte Gebäude, sondern eine Eigentums­wohnung die Einkunfts­quelle (Anleger vermietet seine gekaufte Anleger­wohnung), ist für die Erhöhung des Nutzungs­wertes bzw. die Ver­längerung der Nutzungs­dauer nicht auf das Gebäude, sondern auf die Eigentums­wohnung abzustellen. Instand­setzungs­aufwand muss im Rahmen der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bei Wohn­gebäuden oder zu Wohn­zwecken genutzten Gebäude­teilen seit 1.1.2016 auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden. Bei Gebäuden oder Gebäudeteilen, die zu anderen als Wohn­zwecken vermietet werden (z.B. Vermietung Geschäfts­lokal oder Büro) kann der Instand­setzungs­aufwand sofort oder über Antrag auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden. Beispiele für Instand­setzungs­aufwand sind:

• Austausch von Fenstern und Türen (mehr als 25 %)
• Austausch von Sanitär­installationen (auch mit Erneuerung des Bodenbelags und der Fliesen)
• Austausch von Elektro-, Gas-, Wasser- und Heizungs­installationen
• Mauertrockenlegung

Instandhaltungsaufwand

Instand­haltungs­aufwand liegt dann vor, wenn Reparaturen und Wartungs­arbeiten, die die Nutzungs­dauer oder den Nutzungs­wert nicht wesentlich verlängern oder erhöhen, durch­geführt werden. Instand­haltungs­aufwand ist sofort absetzbar. Jedoch kann Instand­haltungs­aufwand der nicht regel­mäßig jährlich anfällt, auf Antrag auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden. Beispiele für Instand­haltungs­aufwand sind:

• Ausmalen des Stiegenhauses oder der Wohnung
• Austausch eines Fensters oder einer Innentür
• Wartungsarbeiten (z.B. Service Heizung)
• Erneuerung Bodenbelag ohne Erneuerung des Unterbodens

Praxistipp

Machen Sie abhängig von der zu erwarteten Entwicklung Ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von der Sofort­absetzung bzw. Absetzung auf 15 bzw. 10 Jahre Gebrauch, je nachdem, was für Sie steuerlich vorteilhafter ist.

Beispiele:

• Einbau einer Heizung in einer Wohnung in einem Haus, das dem Voll­an­wendungs­bereich des MRG unterliegt = be­günstigter Herstellungs­aufwand – Abschreibung des Aufwandes entweder über die Rest­nutzungs­dauer des Gebäudes oder über Antrag auf 15 Jahre verteilt
• Austausch sämtlicher Fenster einer Wohnung durch den Wohnungs­eigentümer, der vermietet = Instand­setzungs­auf­wand – Abschreibung des Aufwandes auf 15 Jahre verteilt
• Zinshauseigentümer lässt die Wohnung Top 1 nach Auszug des Mieters neu ausmalen = Instand­haltungs­aufwand, der nicht regemäßig anfällt – Abschreibung des Aufwandes entweder sofort oder über Antrag auf 15 Jahre verteilt