Leerstandsabgabe – Was Sie als Vermieter beachten müssen
Zunehmend erreichen uns Anfragen unserer Mitglieder zur Leerstandsabgabe nach dem Steiermärkischen Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabegesetz (StZWAG). Dies, da immer mehr steirische Gemeinden die seit 2023 bestehende Möglichkeit nutzten, auf Grund dieses Gesetzes eine Abgabe auf leer stehende Wohnungen einzuheben. Damit die Gemeinde diese Abgabe einheben kann, hat der Gesetzgeber den Gemeinden erlaubt, dafür die Daten aus dem Zentralen Melderegister (ZMR; Auswertung der Meldedaten) sowie aus dem Gebäude- und Wohnungsregister (GWR; baurechtliche Daten) zu verwenden. Nachfolgend werden die wesentlichen Inhalte und sich daraus ergebende Problembereiche dargestellt.
Gegenstand und Ermittlung der Abgabenhöhe:
Gegenstand dieser Abgabe sind Wohnungen, an denen nach den Daten des Zentralen Melderegisters mehr als 26 Kalenderwochen im Jahr weder eine Meldung als Hauptwohnsitz noch als sonstiger Wohnsitz vorliegt.
Als Wohnungen im Sinne dieses Gesetzes gelten für Wohnzwecke entsprechend ausgestattete Räumlichkeiten, die vom Inhaber ohne wesentliche Veränderung zur Deckung eines, wenn auch nur zeitweiligen, Wohnbedarfs verwendet werden können. Die Höhe der Leerstandsabgabe wird dabei durch eine Verordnung der jeweiligen Gemeinde festgelegt. Dabei ist auf den Verkehrswert der Liegenschaften in der Gemeinde Bedacht zu nehmen. Der Abgabensatz kann für bestimmte Teile des Gemeindegebietes auch in unterschiedlicher Höhe festgesetzt werden, wenn sich die für die Festsetzung maßgeblichen Umstände innerhalb der Gemeinde erheblich unterscheiden. Die Höhe der Abgabe für eine Wohnung mit 100 m² Nutzfläche darf dabei im Kalenderjahr 2023 nicht € 1.000,- überschreiten. Für größere bzw. kleinere Wohnungen erhöht bzw. vermindert sich dieser Betrag entsprechend. Die Nutzfläche der von dieser Abgabe umfassten Wohnungen ist dabei auf Grund der Unterlagen zur Baubewilligung bzw. – falls vorhanden – auf Grund entsprechender Daten nach dem Gebäude- und Wohnungsregistergesetz (GWR) zu ermitteln. Die Abgabe ist jedoch auf Grund der tatsächlich vorliegenden Nutzfläche zu ermitteln, falls diese nicht mit den Einreichunterlagen übereinstimmen sollte. Geht die Nutzfläche der Wohnung weder aus den Daten des Bauaktes noch aus den des Gebäude- und Wohnungsregisters hervor, ist die Nutzfläche der Wohnungnach den tatsächlichen Ausmaßen zu ermitteln.
Bei offensichtlichen Differenzen bei den Angaben ist darüber ein Ermittlungsverfahren durch die Gemeinde durchzuführen. Bei der Definition der Nutzfläche ist dabei auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs (z.B. Entscheid des VwGH vom 29.04.2014, 2012/16/0128) zurückzugreifen, der unter Nutzfläche die gesamte Bodenfläche einer Wohnung abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen definiert. Keller- und Dachbodenräume, wenn diese nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, sowie Treppen und offene Balkone und Terrassen sind dabei bei der Ermittlung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen. Diese Nutzflächendefinition des VwGH deckt sich bei Mietverhältnissen im Vollanwendungsbereich mit der Nutzflächendefinition nach § 17 Absatz 2 MRG.
Für private Vermieter relevante Ausnahmen von der Leerstandsabgabe gemäß § 9 des StZWAG:
- Bauten (= Gebäude) mit bis zu drei Wohnungen, in denen der Eigentümer des Baus in einer Wohnung seinen Hauptwohnsitz hat;
- betrieblich bedingte Wohnungen einschließlich solcher land- und forstwirtschaftlicher Betriebe (Dazu wird in den Erläuterungen zum Gesetz angemerkt, dass betrieblich bedingte Wohnungen [Dienstwohnungen] ausgenommen sind, da diese in einem unmittelbaren Zusammenhang mit einer betrieblichen Tätigkeit stehen [Entscheid VwGH vom 29.5.2018, Ro, 2016/06/0006]. Jedoch schließt eine Doppelnutzung einer Dienstwohnung wie z. B. auch für Erholungszwecke, die Ausnahme von der Abgabepflicht aus. Auch wenn ein Unternehmen eine Wohnung für seine Arbeitnehmer als Dienstwohnung verwendet, so darf diese nur als solche verwendet werden, und nicht auch, oder ausschließlich für Erholungszwecke).;
- Wohnungen, die anlässlich notwendiger Instandsetzungsarbeiten nicht länger als 26 Kalenderwochen im Jahr leer stehen (Dabei ist zu beachten: Falls die Instandsetzungsarbeiten länger als 26 Wochen dauern sollten, fällt ab der 27. Woche eine Leerstandsabgabe an);
- Wohnungen, die vom Eigentümer aus gesundheitlichen oder altersbedingten Gründen nicht mehr als Wohnsitz verwendet werden (In den Erläuterungen wird ausgeführt, dass es sich dabei etwa um eine Übersiedlung in ein Altersoder Pflegeheim handelt. Bei diesem Ausnahmetatbestand ist aber zu beachten, dass jedoch ein „vorsorgliches“ Freihalten der Wohnung für eine zukünftig pflegebedürftige Person nicht zählt.);
- Vorsorgewohnungen für Kinder, höchstens jedoch eine Vorsorgewohnung pro Kind in der Steiermark (Die Anzahl der möglichen Vorsorgewohnungen hängt hier von der Anzahl der Kinder ab. Pro Kind – unabhängig von dessen Alter – ist nur eine Vorsorgewohnung möglich. Welche Wohnung dafür gewählt wird – falls ein Eigentümer mehrere Wohnungen hat – entscheidet der Eigentümer. Falls die Gemeinde vermuten sollte, dass unrichtige Angaben gemacht werden, kann die Gemeinde ein Ermittlungsverfahren durchführen.Ob dabei unter den Begriff der „Kinder“ auch Enkelkinder fallen, geht aus dem StZWAG nicht hervor. Da jedoch in den Erläuterungen zum Gesetz von Kindern und Enkelkindern die Rede ist, kann angenommen werden, dass dieser Begriff weit gefasst ist und somit auch Enkelkinder einschließt. Weiters ist zu beachten, dass die Ausnahme nur für Vorsorgewohnungen gilt, deren Eigentümer natürliche Personen sind, nicht jedoch für Vorsorgewohnungen, die im Eigentum von juristischen Personen stehen.);
- Wohnungen, die aufgrund behördlicher Anordnungen nicht vermietbar sind (Dabei handelt es sich um sämtliche behördliche Anordnungen, die eine Nutzung der Wohnung untersagen, wie z.B. ein baupolizeiliches Nutzungsverbot.);
- Bauten mit einer Wohnung oder mehreren Wohnungen für die das Bundesdenkmalamt mit Bescheid die Denkmaleigenschaft festgestellt hat (Dabei ist zu beachten, dass somit darunter nur Gebäude fallen, für die das Bundesdenkmalamt mittels Bescheids einen Denkmalschutz festgestellt hat.);
- Vermietung zur Unterbringung von diplomatischen Vertretungen oder zu Wohnzwecken für Personen, die als exterritorial anerkannt sind.
Abgabenschuldner und Berechnung der Abgabenhöhe:
Abgabensatz: € 7,50 pro m2
Nutzfläche und Jahr; volle Kalenderwochen ohne Wohnsitzmeldung (= Leerstand): 45
Wohnungsleerstandsabgabe: 74,12 m2 * € 7,50 = € 555,90 : 52 Wochen = € 10,69 * 45 Wochen = € 481,07
Zunehmend berichten Mitglieder, dass Gemeinden die Erklärung für die Leerstandsabgabe von sich aus versenden. Diese Abgabe dient letztlich nur dazu, klamme
Gemeindekassen zu füllen, schafft jedoch kein zusätzliches Anbot an Wohnungen am Markt. Auch enthält das Gesetz keinen Ausnahmetatbestand, wenn ein Vermieter nachweisen kann, dass er seine leer stehende Wohnung erfolglos am Markt angeboten hat. Und kein Vermieter lässt seine Wohnung leer stehen, wenn er nicht muss. Dies ist insbesondere ein Problem bei Wohnungen in Gemeinden, wo es immer öfter zu Leerstand auf Grund von Abwanderungen kommt. Auch hohe Betriebskosten – infolge hoher kommunaler Abgaben und Gebühren – sowie starkgestiegene Energiekosten verteuern den Wohnraum und machen es zunehmend schwer, einen Mieter zu finden. Und „Vermieten zum Nulltarif“ oder weit unter den zu deckenden Kosten kann hier nicht die Lösung sein und kommt einer schleichenden Enteignung gleich!
Dazu kommt erschwerend, dass insbesondere bei Wohnungen die dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen, der Vermieter ohnehin durch die gesetzlichen Mietzinsobergrenzen bei der Vermietung erheblich eingeschränkt ist und dazu die volle Erhaltungspflicht für die Mietobjekte und die allgemeinen Teile des Hauses hat.