Gebäudeabriss für Baurecht: Gebäudewert steuerlich absetzbar
Monatszeitschrift Haus & Eigentum, Ausgabe 4/2026, S.11
von
Dr. Stefan Drawetz (Steuerexperte, Leiter der Steuergruppe vom ÖHGB)
Wenn ein Baurecht nur am „nackten“ Grund eingeräumt werden kann, ist der Abriss von Altbestand häufig Voraussetzung. Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH 26.11.2025, Ra 2024/15/0018) stärkt hier Grundstückseigentümer: Wird ein Gebäude beseitigt, um künftig Bauzins-Einnahmen aus der Baurechtseinräumung zu erzielen, ist der dadurch verlorene Gebäudewert der Einkunftsquelle zuzuordnen – auch wenn das Baurecht rechtlich nur den Grund und Boden betrifft.
Im Anlassfall sah ein bindender Vorvertrag 2015 ein 50-jähriges Baurecht zur Errichtung einer Wohnanlage vor. Der Altbestand musste weichen; eine Ablöse erhielt der Eigentümer nicht, Abbruch und Entsorgung übernahm die Bauberechtigte. Nach dem Abriss 2016 wurden Bauzinsen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Entscheidend laut VwGH ist der Zusammenhang mit dieser künftigen Einkunftsquelle – nicht die zivilrechtliche Sicht, dass das Baurecht nur Grund und Boden betrifft.
Konkret durfte der Eigentümer den Gebäudewert („Restbuchwert“) von knapp 458.000 Euro – freiwillig auf 15 Jahre verteilt – als Werbungskosten ansetzen. Die Vorinstanzen hatten dies verneint.