Fragen aus der Beratungspraxis – Mitglieder fragen, wir antworten

Das Beratungsteam des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes Steiermark erläutert die maßgeblichen rechtlichen Grundlagen und zeigt, wo-rauf es in der Praxis ankommt.

Vermieter und Mieter haben den Schaden nicht verursacht – wer ist für die Schadensbehebung verantwortlich?

Jeder kennt die Situation: Sie vermie-ten eine klassische Altbauwohnung und erhalten nachts eine WhatsApp des Mieters mit dem Inhalt, dass der Warmwasserboiler ein Leck hat. Worauf muss ich als Vermieter in solch einem Fall achten bzw. welche Pflichten treffen mich hier als Vermieter?

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist die Erhaltungs-pflicht des Vermieters in § 3 MRG geregelt. Aufgrund des gedeckelten Mietzinses ist im Inneren der Wohnung die Erhaltungspflicht des Ver-mieters beschränkt. Ein Vermieter muss nur dann aktiv werden, wenn ein ernster Schaden des Hauses oder eine erhebliche Gesundheitsbeeinträchtigung vorliegt.

Seit der Wohnrechtsnovelle 2015 erstreckt sich die Erhaltungspflicht auch auf mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte (z.B. Nachtspei-cherofen). Ein undichter Warmwasserboiler unterliegt sohin der Erhaltungspflicht des Vermieters, vorausgesetzt, der Mieter kam seiner Wartungspflicht nach. Diese „Boilerklausel“ ist im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes auf alle Mietverhält-nisse (Wohn- und Geschäftszwecke) anzuwenden.

Etwas anderes gilt im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes: Hier ist die gesetzliche Erhaltungspflicht des Warmwasserboilers nur Wohnungsmietern vorbehalten.

§ 3 MRG reguliert aber nicht nur die Erhaltungspflicht im Inneren des Mietgegenstandes, sondern auch die Erhaltungspflicht an allgemeinen Teilen des Hauses. So müssen Sie als Vermieter beispielsweise einen funktionsuntüchtigen Personenaufzug reparieren lassen. Eine Ausnahme besteht nur, wenn alle Mieter im Rahmen des Mietvertrages auf die Benützung dieses Personenaufzuges für die Mietdauer verzichtet haben.

Unterliegt Ihr Mietobjekt dem Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes oder stellt es eine Vollausnahme des Mietrechtsgesetzes dar, besagt § 1096 ABGB Folgendes dazu: Der Vermieter ist für die Erhaltung des Mietgegenstandes zuständig.

Von § 1096 ABGB kann aber im Mietvertrag abgewichen werden, sodass dem Mieter auch Erhaltungspflichten auferlegt werden können. Achten Sie darauf, dass ein gänzliches Übertragen der Erhaltungspflicht auf den Mieter unzulässig ist. Um sich spätere Diskussionen zu ersparen, regeln Sie sohin immer konkret die Erhaltungspflicht im Mietvertrag.

Merke: Diese Vereinbarung darf nicht sittenwidrig oder intransparent sein. Zudem muss im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes die Erhaltungspflicht des beispielsweise mitvermieteten Warmwasserboilers beachtet werden.

Frage: Mein Mieter meldet einen Wasserrohrbruch in der Küche. Was sind meine ersten Schritte als Vermieter?

Antwort: Sie melden den Schaden umgehend der Hausverwaltung. Geben Sie Adresse, Top, Raum und die Kontaktdaten des Mieters an. Vergewissern Sie sich, ob die Hausverwaltung mit Ihrem Mieter in Kontakt steht und ob die Schadensaufnahme bzw. die Schadensbehebung am Laufen ist.

Frage: Muss ich als Vermieter einen Schimmelbefall beheben lassen?

Antwort: Jein. Eine geringfügige Schimmelbildung (z.B. nur oberflächig) löst keine Erhaltungspflicht des Vermieters aus. Voraussetzung dafür ist, dass kein ernster Schaden des Hauses vorliegt. Beispiel: Schimmelflecken rund um zwei Steckdosen.

Löst ein Baumangel den Schimmel aus und greift der Schimmel allgemeine Teile des Hauses an, sind Sie als Vermieter erhaltungspflichtig. TIPP: Ist die betroffene Wohnung zugleich eine Eigentumswohnung, kontaktieren Sie auch die Hausverwaltung, weil ein Baumangel vorliegt.

Hinweis: Weisen Sie Ihren Mieter im Zuge des Mietvertragsabschlusses und bei Wohnungsübergabe immer auf das „richtige Lüften“ hin.

Sollte die Ursache der Schimmelbildung nicht nachvollziehbar sein, werden in der Praxis sehr oft Datenlogger in der Wohnung eingesetzt, die das Lüftungsverhalten des Mieters genau dokumentieren.

Frage: Darf ich als Vermieter für das Entkalken einer undichten Klosettspülung in die Pflicht genommen werden?

Antwort: Nein. Hier ist die Rede von Klein- bzw. Bagatellreparaturen, die ein Mieter „noch“ selbst durchführen kann, ohne einen Handwerker zu benötigen. Diese Arbeiten sind dem Mieter zumutbar und sind auch von ihm vorzunehmen.

Weitere Bespiele: Tausch von Brause und Waschmaschinenschläuchen, Behebung von Verstopfungen (sofern diese nicht in der Wand liegen)

Frage: Was besagt die Duldungspflicht des Mieters?

Antwort: Sind notwendige Erhaltungsmaßnahmen am Mietgegenstand durchzuführen, ist der Vermieter oder eine von ihm beauftragte Person berechtigt, die Mietwohnung zur Besichtigung und anschließenden Schadensbehebung zu betreten.

Unterlässt der Mieter seine Mitwirkungspflicht, können Sie diese gerichtlich geltend machen. Entstehen aufgrund des Verstoßes gegen die Duldungspflicht Schäden, kann der Mieter schadenersatzpflichtig werden.

Frage: Rechtfertigt eine nicht richtig funktionierende Heizung tatsächlich einen Zinsminderungsanspruch des Mieters?

Antwort: Ja. Zahlreiche Gerichte bejahen einen Zinsminderungsanspruch. Ein Beispiel aus der Rechtsprechung: Die Raumtemperatur im Jänner und Februar erreichte nur 18 Grad. Ein Zinsminderungsanspruch von 10 % wurde gewährt.

Es besteht sohin dringend Handlungsbedarf. Kommen Sie Ihrer Erhaltungspflicht als Vermieter nach!

Frage: Der Mieter fordert eine Mietzinsminderung. Ab wann ist das möglich? Sind Betriebskosten und Umsatzsteuer auch inkludiert?

Antwort: Der Zinsminderungsanspruch besteht ab Beginn der Unbrauchbarkeit bzw. ab der Gebrauchsbeeinträchtigung bis zu deren Behebung.

Ja. Von der Mietzinsminderung ist der gesamte Mietzins, inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer, umfasst.

Frage: Muss der Zinshauseigentümer parallel zur Gebäudeversicherung auch eine Haushaltsversicherung abschließen?

Antwort: Nein. Allerdings ist es möglich, den Mieter im Mietvertrag zu empfehlen selbst eine Haushaltsversicherung abzuschließen.

Achtung! Sie dürfen den Mieter nicht verpflichten, eine Haushaltsversicherung abzuschließen.

Achtung! Im Rahmen des Vollanwendungsbereiches des Mietrechtsgesetzes ist es verboten, eine Haushaltsversicherung als Betriebskostenbestandteil aufzunehmen.

Natürlich steht es Ihnen als Vermieter frei, im eigenen Interesse eine Haushaltsversicherung abzuschließen.

Frage: Der Mieter weigert sich, die „Rücklagenvorschreibung“ für Erhaltungsmaßnahmen der Eigentümergemeinschaft zu übernehmen – zu Recht?

Antwort: Ja. Die Ansparung in Form der Rücklage dient zur Erhaltung allgemeiner Teile der Liegenschaft, wie z.B. für das Dach oder der Fassade. Ein Mieter ist für die Erhaltung allgemeiner Teile der Liegenschaft nicht zuständig, weshalb die Rücklage nicht auf den Mieter überwälzt werden darf.