Fragen aus der Beratungspraxis – Juni

Monatszeitschrift Haus & Eigentum, Ausgabe 06/2026, S.18-20
Autor: Mag.^a jur. Sabrina Schein

Bis 30. Juni muss die Verwaltung liefern – sonst drohen Konflikte, Beschwerden und rechtliche Konsequenzen.

Der 30. Juni ist im Wohnungseigentum kein gewöhnliches Datum. Bis zu diesem Stichtag muss die jährliche Abrechnung gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gelegt werden. Erfolgt dies verspätet, unvollständig oder fehlerhaft, kann es schnell teuer und rechtlich brisant werden.

Für Eigentümer geht es um Kontrolle, Transparenz und ihr Geld. Für Verwaltungen hingegen um Fristen, Haftungsrisiken und die Einhaltung gesetzlicher Pflichten.

Welche Rechte Wohnungseigentümer jetzt haben, und welche Pflichten die Verwaltung unbedingt erfüllen muss, haben wir für Sie kompakt zusammengefasst.

Frage: Worauf habe ich als „neu gewählte Hausverwaltung“ vor Erstellung der ersten Abrechnung zu achten?

Antwort: Stellen Sie als Erstes fest, wer die grundbücherlichen
Eigentümer sind.

Klären Sie ab, ob es abweichende Aufteilungsschlüssel und Abrechnungseinheiten gibt. Informationen hierzu erhalten Sie beispielsweise aus dem Wohnungseigentumsvertrag.

Kontrollieren Sie die verbuchten Aufwendungen und Erträgnisse (Einordnung Bewirtschaftungskosten oder Einordnung Rücklage).

Tipp: Protokoll der letzten Eigentümerversammlung und letzte Abrechnung der Vorverwaltung aufmerksam studieren!

Vorsicht! Nie die Abrechnung der Vorverwaltung 1:1 übernehmen. Vergewissern Sie sich immer selbst, ob alle wesentlichen Elemente für eine korrekte Abrechnung vorliegen.

Frage: Wer ist bei einem Verwalterwechsel für die Abrechnung des vorangegangenen Kalenderjahres zuständig?

Antwort: Der „alte Verwalter“ ist für die Abrechnungen (Bewirtschaftungskosten und Rücklage) noch zuständig.

Frage: Genügt eine überblicksmäßige Abrechnung?

Antwort: Einnahmen- und Ausgabenposten müssen möglichst detailliert dargestellt und aufgeschlüsselt werden. Nachvollziehbar muss auch sein, wofür und an wen Zahlungen geleistet wurden und von wem und wofür Geld eingenommen wurde. Die Abrechnung muss übersichtlich sein.

Frage: Müssen auch Kleinanschaffungen, wie etwa Glühbirnen oder Sicherungen, in der Abrechnung aufgeschlüsselt dargestellt werden?

Antwort: Nein. Wenn es sich um mehrere kleineren Beträge handelt, genügt die Angabe der Gesamtsumme.

Frage: Darf die Hausverwaltung liegenschaftsübergreifend abrechnen?

Antwort: Nein. Die Abrechnung darf nur für die jeweilige Liegenschaft erfolgen.

Achtung bei Eckreihenhäusern! Hier können Ausnahmen bestehen, zumal beispielsweise Sanierungen das gesamte Gebäude betreffen können.

Frage: Was bedeutet Nutzwert?

Antwort: Der Nutzwert ist eine Zahl und drückt den Mindestanteil an der gesamten Liegenschaft aus. Mit dieser Zahl ist man auch im Grundbuch eingetragen. Der Nutzwert basiert auf der Nutzfläche und wird durch eine individuelle Bewertung durch einen Sachverständigen im Rahmen des Nutzwertgutachtens festgelegt. Hierbei werden Zu und Abschläge beispielsweise für die Stockwerkslage oder den Grundriss vergeben. Der Nutzwert ist maßgeblich für die Kostenaufteilung.

Merke: Der Nutzwert ist nicht ident mit der Nutzfläche!

Beispiel: Warum hat meine Penthouse-Wohnung einen höheren Nutzwert als die gleich große Wohnung im 2. Stock? Eine Penthouse-Wohnung mit großer Dachterrasse weist einen höheren Nutzwert auf, als eine gleich große Wohnung im 2. Stock.

Merke: Je höher der Nutzwert, desto höher die Kostenbeteiligung an der gesamten Liegenschaft!

Frage: Warum erfolgt meine Abrechnung nicht nach dem neu vereinbarten Aufteilungsschlüssel?

Antwort: Wurde ein neuer Aufteilungsschlüssel vereinbart, kommt dieser erst für die nachfolgende Abrechnungsperiode zur Anwendung.

Frage: Warum werden in der Abrechnung unterschiedliche Steuersätze angeführt?

Antwort: Das liegt daran, dass Eigentumsobjekte unterschiedlich besteuert werden. So unterliegen Wohnungen zu Wohnzwecken grundsätzlich dem ermäßigten Steuersatz und Parkplätze/ Garagen grundsätzlich dem Normalsteuersatz.

Frage: Was bedeutet eine Abfertigungsrückstellung in meiner Abrechnung?

Antwort: Diese betrifft das Dienstverhältnis des Hausbesorgers. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht keine konkrete Verpflichtung zur Bildung einer Abfertigungsrückstellung für die Abfertigungsansprüche eines Hausbesorgers – dessen Dienstverhältnis dem Hausbesorger Gesetz unterliegt – vor.
Um jedoch eine einmalige – nicht unbeträchtliche – Kostenbelastung zu vermeiden, kann freiwillig eine Abfertigungsrückstellung gebildet werden. Diese kann den Wohnungseigentümern als Betriebskosten vorgeschrieben werden.

Frage: Wieso sind nicht alle Wohnungseigentümer gleichermaßen an den Liftkosten beteiligt?

Antwort: Der Wohnungseigentumsvertrag kann hierüber Aufschluss geben. Hier könnte nämlich eine abweichende Vereinbarung getroffen worden sein. Allenfalls wurde eine solche auch mittels gerichtlicher Entscheidung erwirkt.

Frage: Können Reihenhäuser auch dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterliegen?

Antwort: Ja, sofern Wohnungseigentum begründet wurde.

Frage: Warum habe ich noch keine Abrechnung von der Hausverwaltung erhalten?

Antwort: Die Hausverwaltung ist gem. § 20 Abs 3 WEG iVm § 34 Abs 1 WEG verpflichtet, die Abrechnungen für das vorangegangene Kalenderjahr (Bewirtschaftungskosten und Rücklage) bis 30. Juni des Folgejahres zu übermitteln.

Frage: Warum zahlt mir die Hausverwaltung das Guthaben aus der Abrechnung nicht aus?

Antwort: Ein Überschuss aus der Jahresabrechnung muss nicht ausbezahlt werden. Dieses wird vielmehr mit den laufenden Zahlungen gegengerechnet. Anders wäre es, wenn etwas davon Abweichendes vereinbart wurde.

Frage: Wer muss nach Verkauf der Eigentumswohnung die Nachzahlung aus der Abrechnung begleichen?

Antwort: Im Wohnungseigentum ist hierfür der Grundbuchsstand ausschlaggebend. Wurde im Kaufvertrag nichts Abweichendes vereinbart, muss jener die Nachzahlung aus der Abrechnung leisten, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch steht.

Merke: Die Betriebskostenabrechnung ist zwei Monate nach Legung der Abrechnung fällig!

Beispiel: Legung Abrechnung Mai 2026 – Fälligkeit Juli 2026

Frage: Warum rechnet der Verwalter meine vermietete Eigentumswohnung nicht ab?

Antwort: Der Verwalter im Wohnungseigentum ist für die Abrechnung Ihrer vermieteten Eigentumswohnung nicht zuständig. Etwas anders würde gelten, wenn Sie den Verwalter explizit hierfür beauftragt haben.

Tipp: Vermieten Sie eine Wohnung und wünschen Sie hierüber die Abrechnung an den Mieter, dann vereinbaren Sie eine Subverwaltung. Halten Sie hierin fest, welche Aufgaben der Verwalter wahrzunehmen hat und welches Entgelt er hierfür erhält.

Frage: Darf ich von meinem Mieter die Nachzahlung aus der Abrechnung verlangen?

Antwort: Hier kommt es darauf an, ob Ihr Mietverhältnis dem Teilanwendungsbereich oder dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegt. Im Teilanwendungsbereich des MRG dürfen nur vereinbarte Betriebskosten aus dem Mietvertrag verrechnet werden. Diese müssen eindeutig, präzise und klar vereinbart worden sein. Eine bespielhafte Aufzählung ist ungenügend. Im Vollanwendungsbereich des MRG dürfen grundsätzlich nur jene Kosten verrechnet werden, die im Betriebskostenkatalog des § 21ff MRG aufgelistet sind.