Drum prüfe, wer sich vertraglich bindet
Monatszeitschrift Haus & Eigentum, Ausgabe 1/2026, S.13
von
Dr. Stefan Drawetz (Steuerexperte, Leiter der Steuergruppe vom ÖHGB)
ImmoESt bei Doppelveräußerung
Ein Wohnungseigentümer veräußerte eine Wohnung, obwohl er zuvor bereits mit einem anderen Käufer eine verbindliche Verkaufsvereinbarung getroffen hatte. Um eine Klage zu vermeiden, leistete er im Zuge eines außergerichtlichen Vergleichs eine Schadenersatz-Zahlung an den ersten Käufer. Bei der anschließenden Berechnung der Immobilienertragsteuer war strittig, ob denn diese Zahlung als Kaufpreis-Schmälerung steuermindernd berücksichtigt werden darf.
Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) entschied gegen den Verkäufer: Im Falle der Doppelveräußerung einer Immobilie ist die vom Veräußerer geleistete Schadenersatzzahlung an den nicht zum Zug gekommenen ersten Käufer bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die ImmoESt nicht erlösmindernd zu berücksichtigen. Es findet ja nur ein einziger, die Immobilienertragsteuer auslösender Verkauf statt. Die Zahlung an den verhinderten ersten Käufer mag zwar in der Gesamtbetrachtung zu einem wirtschaftlichen Nachteil führen, eine steuerlich zu berücksichtigende Kaufpreisminderung bewirkt sie jedoch nicht. Teures Lehrgeld! (VwGH 2. 4. 2025, Ra 2023/13/0183).