Die Möbelmiete bei der Vermietung
Der Hausbesitzerbund Steiermark erläutert Eckpunkte für die Praxis
Immer öfter werden bei Vermietung durch den Vermieter eine Küche oder andere Einrichtungsgegenstände mitvermietet. Dies deshalb, da für eine Wohnung mit vom Vermieter beigestellten Einrichtungsgegenständen eine höhere Miete zu erzielen ist. Weiters entspricht es sehr oft auch dem Wunsch des zukünftigen Mieters, dass z.B. die Küche voll ausgestattet ist. Dies gewährleistet eine raschere Vermietbarkeit. Diese Möbelmiete wird bei Vermietung im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes als „Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände“ bezeichnet.
Nachfolgend gibt Ihnen der Hausbesitzerbund Steiermark einen Überblick über diese für Vermieter wichtige rechtliche Materie, da dies auch immer öfter zu einem Streitpunkt in der Praxis wird.
Die Rechtsgrundlage dafür findet sich in § 15 Abs. 1 Ziffer 4 MRG in Verbindung mit § 25 MRG. Nach dieser gesetzlichen Regelung darf der Vermieter, wenn er dem Hauptmieter eines Mietgegenstandes Einrichtungsgegenstände zur Verfügung stellt, dafür nur ein angemessenes Entgelt verlangen.
Zu den vermietbaren Einrichtungsgegenständen zählen nach der Rechtsprechung zum Beispiel Wandverbau, Kasten, Tisch, Sessel, Sitzgarnitur, Küchenkästen und -schränke, Geschirrspüler und Dunstabzugshaube. Nicht jedoch zählen dazu bei Vermietung im Vollanwendungsbereich des MRG bei Vermietung zu Wohnzwecken Gegenstände, die ein Kategoriemerkmal darstellen oder für eine bestimmte Kategorie erforderlich sind, wie z.B. ein Herd oder eine Abwasch, da ein Herd und eine Abwasch Ausstattungsmerkmale der Ausstattungskategorie „A“ bzw. „B“ (Küche) darstellen.
Unter diesen Voraussetzung können Vermieter vom Mieter Möbelmiete verlangen:
Es ist in der Praxis eine häufige Vermieterfalle: Immer wieder kommt es
vor, dass einem Mieter Einrichtungsgegenstände mitvermietet werden, jedoch ist die Qualität der Vereinbarung dafür mangelhaft. Dies kann dazu führen, dass im Bestreitungsfall im Rahmen eines Antrages des Mieters auf Überprüfung des Entgelts für mitvermietete Einrichtungsgegenstände im Außerstreitverfahren vor Gericht oder Schlichtungsstelle mangels ausreichender Vereinbarung der Möbelmiete der Vermieter kein Geld mehr verlangen kann und die bisher verrechnete Möbelmiete zurückzahlen muss.
Voraussetzung für die rechtswirksame Vereinbarung eines Entgelts für mitvermietete Einrichtungsgegenstände ist eine Vereinbarung nicht
nur über das zusätzliche Entgelt, welches in einem Austauschverhältnis zu der Leistung steht, sondern auch darüber, dass entgeltlich eine Leistung des Vermieters erbracht wird. So wurde in einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofs festgestellt, dass, wenn die Möbelmiete nicht einwandfrei vereinbart wurde, eine solche auch nicht vorgeschrieben werden darf.
Ein Hinweis oder eine Vereinbarung im Mietvertrag, dass Einrichtungsgegenstände mitvermietet werden, reicht für eine rechtswirksame Vereinbarung und somit für die Berechtigung des Vermieters, dafür auch ein zusätzliches Entgelt zum Mietzins zu verlangen, nicht aus (OGH 10.11.2009, 5 Ob 129/09w).
Dazu wurde in dieser Entscheidung des OGH festgestellt, dass ein Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände „gesondert vereinbart“ werden muss. Dies ist dahin zu verstehen, dass eine Vereinbarung vorliegen muss, nach welcher für bestimmte, demnach nicht als (bloßes) Zubehör zum Bestandobjekt geltende Einrichtungsgegenstände – neben dem Hauptmietzins – ein zusätzliches Entgelt zu bezahlen ist. Es ist somit erforderlich, dass das Entgelt für die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände im Mietvertrag betragsmäßig ausgewiesen wird.
Für die Berechnung des angemessenen Entgelts einer Möbelmiete wurden durch die Rechtsprechung zwei Kriterien festgelegt, nämlich die Amortisationsquote und der angemessene Gewinn. Unter der Amortisationsquote versteht man den Wiederbeschaffungswert des Einrichtungsgegenstands zum Zeitpunkt des Zustandekommens der Mietzinsvereinbarung sowie die Restnutzungsdauer des Einrichtungsgegenstandes (= Zeitraum gerechnet vom Zustandekommen der Mietzinsvereinbarung [= Mietvertrag] bis zur erforderlichen Erneuerung des Einrichtungsgegenstandes).
Als angemessener Gewinn können aufgrund der dazu ergangenen Rechtsprechung zwischen 12 % und 15 % des Wiederbeschaffungswerts der Einrichtungsgegenstände pro Jahr unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer durch den Vermieter verlangt werden.
Kann eine Möbelmiete auch verlangt werden, wenn die Einrichtungsgegenstände schon zur Gänze abgeschrieben sind?
Bezüglich der Dauer der Verrechenbarkeit des Entgelts für mitvermietete Einrichtungsgegenstände ist für Sie als Vermieter wichtig, dass das Entgelt für die gesamte Dauer des Mietvertrages verlangt werden kann, solange die Möbel gebrauchsfähig sind und nicht nur für die Zeit einer allfälligen – kürzeren – Restnutzungsdauer, selbst wenn die Einrichtungsgegenstände bei Ihnen als Vermieter schon steuerlich zur Gänze abgeschrieben sind.
Kein Befristungsabschlag beim Entgelt für mitvermietete Einrich- tungsgegenstände bei befristeter Vermietung
Da sich der Abschlag bei Befristung in der Höhe von 25 % gemäß § 16 Abs. 7 MRG nur auf den nach § 16 Abs. 1 bis 6 MRG höchstzulässigen Hauptmietzins bezieht, und somit das angemessene Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände als Bestandteil des Mietzinses gemäß § 15 Abs. 1
Z 4 nicht umfasst ist, ist somit ein Befristungsabschlag für die Möbelmiete bei einem befristeten Mietverhältnis nicht erforderlich. Dies sollte bei der Mietvertragserstellung unbedingt berücksichtigt werden.
Wertsicherung des Entgelts für mitvermietete Einrichtungsgegenstände
Berücksichtigen Sie bitte bei der Vertragserstellung, dass auch eine Wertsicherung des Entgelts für mitvermietete Einrichtungsgegenstände ausdrücklich vereinbart werden muss. Somit ist es neben der Vereinbarung für die Wertsicherung des Mietzinses auch unbedingt erforderlich, eine Wertsicherung der Möbelmiete im Mietvertrag zu vereinbare.
Besonderheit bei den Steuersätzen bei Möbeln bei der Vermietung zu Wohnzwecken
Wenn bei der Vermietung zu Wohnzwecken ein Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände vereinbart wird, ist dabei auch auf eine steuerrechtliche Besonderheit Bedacht zu nehmen:
Wenn Sie als Vermieter eine Wohnung vermieten und für Mietzins, Betriebskosten und die Möbelmiete ihrem Mieter gegenüber dafür Umsatzsteuer verrechnen, ist unbedingt darauf zu achten, dass es bei der Vermietung zu Wohnzwecken bei unbeweglichen und beweglichen Einrichtungsgegenständen unterschiedliche Steuersätze gibt.
Bei mitvermieteten unbeweglichen Einrichtungsgegenständen (z.B. Einbauküche mit Küchenkästchen und Unterschränken und Einbaukühlschrank und Einbaugeschirrspüler) beträgt der Steuersatz 10 % Umsatzsteuer. Im Gegensatz dazu beträgt der Steuersatz für die Vermietung von beweglichen Einrichtungsgegenständen (z.B. Esstisch mit 4 Sesseln, alleinstehender Standkühlschrank in der Küche) 20 % Umsatzsteuer.
Dazu wurde z.B. in einer Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes festgestellt: „Werden möblierte Wohnungen vermietet, so ist der auf die Einrichtungsgegenstände entfallende Entgeltsteil mit dem Normalsteuersatz zu versteuern. Das gilt nicht für jene Einrichtungsgegenstände, die unselbständige Bestandteile des Grundstückes (Gebäude) sind, wie z.B. festverbundene Einbauschränke oder Wohnküchenverbauten; Entscheid des VwGH vom 27.06.1988, 86/15/0076)“.