Die Kaution in der Praxis
Die vom Mieter erlegte Kaution ist ein wesentlicher Aspekt zur Absicherung der berechtigten Interessen des Vermieters. In der Praxis kommt es immer wieder zu Zweifelsfragen und Streitpunkten.
Mit Abschluss eines Mietvertrags ist der Vermieter immer öfter einem erheblichen Risiko ausgesetzt. Verschlechtert sich z.B. während eines bestehenden Mietverhältnisses die finanzielle Lage des Mieters und kommt es deswegen zu Mietzinsausfällen, hat der Vermieter das Risiko, dass seine Forderungen trotz Mietzinsklage und nachfolgender Exekution trotzdem nicht einbringlich sind.
Auch kommt es immer öfter vor, dass bei Mietern von Geschäfts- bzw. Büroobjekten ein Insolvenzverfahren eröffnet wird und die Ansprüche des Vermieters aus den noch offenen Mietzinsen nur mit einer geringen Quote aus dem verwerteten Vermögen erfüllt werden. Mitunter geht dabei der Vermieter mit seinen Forderungen leer aus, wenn das Insolvenzverfahren mangels verwertbarem Vermögen erst gar nicht eröffnet wird. Zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist es erforderlich, dass das Vermögen des Schuldners zumindest die Anlaufkosten des Insolvenzverfahrens deckt oder ein Kostenvorschuss dafür geleistet wird, wenn es an kostendeckendem Vermögen fehlt. Dazu kommt, dass immer öfter Wohnungsmieter in finanzielle Schwierigkeiten geraten und ein Schuldenregulierungsverfahren („Privatkonkurs“) beantragt wird. Darüber hinaus trägt der Vermieter das Risiko, dass das Mietobjekt oder mitvermietete Einrichtungsgegenstände während des Mietverhältnisses vom Mieter beschädigt werden oder bei der Rückgabe des Mietobjekts Fahrnisse zurückbleiben.
Daher ist der Erlag einer ausreichenden Kaution für den Vermieter von essentieller Bedeutung.
Als Vermieter ist unbedingt zu beachten: Falls der Mieter die Kaution bei Beginn des Mietverhältnisses bzw. danach nicht erlegt, stellt dies keinen Grund für den Vermieter dar, eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses gemäß § 1118 ABGB geltend zu machen. So führte der OGH in einer Entscheidung (OGH 26.02.1992, 3 Ob 1512/92) dazu aus: „Eine vom Mieter zu bezahlende Kaution ist schon begrifflich kein Bestandteil des Mietzinses.“ Auch in einer weiteren Entscheidung des OGH (OGH 17.10.2006, 1 Ob 206/06k) stellte der OGH fest, dass der Nichterlag der Kaution durch den Mieter „keinen Anwendungsfall“ für eine vorzeitige Vertragsauflösung nach § 1118 ABGB für den Vermieter darstellt.
Somit ist unbedingt darauf zu achten, dass der Mieter spätestens bei Unterfertigung des Mietvertrages und vor Ausfolgung der Schlüssel für das Mietobjekt die vereinbarte Kaution durch den Mieter (egal ob Sparbuch, Barkaution oder Bankgarantie) dem Vermieter übergibt.
Dazu wurde durch die Rechtsprechung ausgesprochen, dass es keine gesetzliche Verpflichtung des Mieters zur Wiederauffüllung der Kaution gibt. Wurde jedoch ein Wiederauffüllen der Kaution im Mietvertrag vereinbart, falls diese berechtigterweise durch den Vermieter in Anspruch genommen wurde, dann gilt diese Vereinbarung sehr wohl.
So wurde zwar in einerEntscheidung des OGH festgestellt, dass eine gesetzliche Verpflichtung des Mieters zur Auffüllung der durch (berechtigte) Aufrechnung mit offenen Forderungen des Vermieters verbrauchten Kaution nicht besteht. Wurde jedoch eine Auffüllungspflicht für die Kaution im Mietvertrag vereinbart, besteht sehr wohl eine Verpflichtung des Mieters diese wieder aufzufüllen (OGH 26.04.2011, 8Ob126/10b). Auch in einer nachfolgenden Entscheidung des OGH wurde dies analog ausgesprochen (OGH 15.05.2018, 5 Ob 60/18m).
Die Vereinbarung der Wiederauffüllungspflichtfür die in Anspruch genommene Kaution stellt somit einen wichtigen Vertragsbestandteil eines Mietvertrages dar und sollte somit in jedem Mietvertrag vereinbart werden.
Ein häufiger Streitpunkt in der Praxis ist der Einbehalt der Kaution oder eines Teils davon, damit allfällige Nachzahlungen bei den Betriebs- oder Heiz- und Warmwasserkosten ausgeglichen werden können, falls das Mietverhältnis vor Legung dieser Abrechnungen beendet wird.
Dazu ist festzustellen, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, die Kaution oder einen Teil davon dafür einzubehalten. So wurde in einer Entscheidung des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Graz (LGZ Graz, 05.11.2012, 7 R 85/12i) zwar ausgesprochen: „Eine berechtigte Verzögerung bei der Kautionsrückstellung kann sich etwa daraus ergeben, dass der Vermieter dem Mieter anzulastende Schäden feststellt, aber nicht sogleich aus eigenem beurteilen kann, mit welchem Kostenaufwand die Schadensbehebung verbunden sein wird. Diesfalls wird dem Vermieter die Zeit für die Ermittlung der Kosten, etwa durch Einholung von Kostenvoranschlägen einzuräumen sein.“
Es ist jedoch nicht gerechtfertigt, dass der Vermieter die Kaution für – zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – noch nicht feststehende Forderungen aus späteren Betriebsoder Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen einbehält. Dazu wurde in einer Entscheidung des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien (LGZ Wien 03.07.2012, 40 R 159/12x) festgestellt, dass der Anspruch auf Rückstellung der erlegten Kaution mit Rückstellung des Mietobjektsbesteht. Ein Rückbehalten der Kaution für noch nicht feststehende Forderungen des Vermieters ist durch das Gesetz nicht gedeckt.
Bei Vermietung im Vollanwendungsbereichdes MRG hat derjenige Mieter, der im Zeitpunkt der Abrechnung (konkret zum übernächsten Zinstermin nach Legung der Abrechnung) Hauptmieter ist, Anspruch auf den sich ergebenden Überschussbetrag bzw. hat der Mieter die Verpflichtung, einen sich aus der Abrechnung ergebenden Fehlbetrag zu leisten (Rechtssatz OGH, Rechtssatznummer RS0069893). Somit erübrigt sich ein Einbehalt der Kaution, da ja im Fall einer Nachzahlung und. eines Mieterwechsels infolge der vorigen Beendigung des Mietverhältnisses der neue Mieter die Nachzahlung zu leisten hat bzw. bei einem Leerstand die Nachzahlung vom Vermieter zu tragen ist.
Im Teil- und Nichtanwendungsbereich des MRG kommt es auf die im Mietvertrag getroffene Vereinbarung an. Hier könnte z.B. die rasche Erstellung einer unterjährigen Endabrechnung für den Mieter für die Betriebskosten innerhalb einer kurzen Frist von maximal ein bis zwei Wochen vereinbart werden, sofern dies organisatorisch überhaupt möglich ist. Aber auch hier ist ein Einbehalt der Kaution für einen längeren Zeitraum nicht gestattet. Bei Anwendung des Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetzs (HeizKG) könnte mit dem Mieter vereinbart werden, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Zwischenabrechnung nach § 23 Absatz 1 HeizKG erfolgt und wer die Kosten dafür trägt. Falls diese Zwischenabrechnung (=unterjährige Endabrechnung für den Zeitraum bis zur Beendigung des Mietverhältnisses) binnen einer Frist von maximal ein bis zwei Wochen erfolgt, wäre unserer Rechtsansicht nach ein zwischenzeitlicher Einbehalt der Kaution durch den Vermieter möglich. Ein längerer Einbehalt der Kaution (wie z.B. Ende Mietverhältnis im Mai 2024, Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten für das Jahr 2024 erfolgt im Juni 2025) ist jedoch auch hier nicht zulässig.
Nachfolgend Tipps des Hausbesitzerbundes Steiermark für die Vermeidung von Streitigkeiten für die Kaution:
- Führen Sie vor jeder Vermietung eine KSV Personenüberprüfung durch. Online Abfrage unter www.hausbesitzer.at
- Achten Sie bitte auf die Übergabe der Kaution spätestens bei Unterfertigung des Mietvertrages
- Überprüfen Sie Ihre Mietverträge, ob darin die Verpflichtung für das Wiederauffüllen der Kaution enthalten ist oder verwenden Sie als unser Mitglied unsere Mustermietverträge, abzurufen auf www.hausbesitzer.at
- Führen Sie bei Anwendung des Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetzes – wenn möglich – eine rasche Zwischenabrechnung durch und regeln Sie, wer die Kosten dafür trägt.