Das Fruchtgenussrecht
Die meisten haben den Begriff „Fruchtgenussrecht“ schon gehört. In der Praxis kommt dem Fruchtgenussrecht, insbesondere bei der Weitergabe von Liegenschaften, große Bedeutung zu. Sowohl für Eigentümer einer gesamten Liegenschaft wie auch für Wohnungseigentümer ist es daher interessant zu wissen, was genau hinter diesem Recht steckt. Der Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbund Steiermark, Rechtsanwalt Mag. Dr. Alexander Klein, LL.M., beantwortet Fragen zum Thema.
Was versteht man generell unter Fruchtgenussrecht?
Das Fruchtgenussrecht ist das dingliche Recht, eine fremde Sache unter Schonung der Substanz ohne Einschränkungen
zu gebrauchen (§ 509 ABGB). Der Fruchtnießer, das ist die
aus dem Fruchtgenuss berechtigte Person, hat das alleinige Recht, die Sache
zu verwalten und zu nutzen, soweit dies nicht die Rechte des Eigentümers beeinträchtigt. Man kann also
etwa als Fruchtnießer ein Haus oder eine Wohnung ausschließlich nutzen oder Einnahmen lukrieren, ohne Eigentümer zu sein.
Woran kann ein Fruchtgenussrecht begründet werden?
Zumeist werden Fruchtgenussrechte an Liegenschaften begründet. Der Eigentümer kann etwa schon zu Lebzeiten das Eigentumsrecht an den gewünschten Erben übertragen, sich aber für seine Lebenszeit die Einnahmen aus der Liegenschaft zurückbehalten. Es kann aber auch an beweglichen, körperlichen und unkörperlichen Sachen in vollem Ausmaß oder an Teilen begründet werden. In früheren Zeiten hatte etwa zum Beispiel ein Fruchtgenussrecht an einer Kuh für den Bezug von Milch Bedeutung. Ebenso können an Gesellschaftsanteilen Fruchtgenussrechte begründet werden.
Wann entscheidet man sich für ein Fruchtgenussrecht und wann für ein Wohnrecht?
Beide Rechte, Wohnrecht und Fruchtgenussrecht, finden ihre rechtliche Grundlage im österreichischen Allgemeinen
Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB), insbesondere in § 521 ABGB für das Wohnrecht und in § 509 ff ABGB für das Fruchtgenussrecht. Ein Fruchtgenussrecht beinhaltet den vollen Genuss der Sache ohne Einschränkung auf die persönlichen Bedürfnisse des Fruchtnießers. Es kann also unabhängig von der Wohnsituation des Fruchtnießers sein. Ein Beispiel wäre das Fruchtgenussrecht an einem vermieteten Zinshaus. Beim Wohnrecht ist zwischen zwei Ausgestaltungsvarianten zu unterscheiden:
- Das Wohnungsgebrauchsrecht ist das Recht, Teile eines Hauses oder eine Wohnung nur zum eigenen Bedürfnis zu benützen. Dieses Recht ist höchstpersönlich und kann nicht ohne Weiteres an Dritte übertragen oder überlassen werden. Das wäre also das klassische Wohnrecht für Eltern, die Ihre Wohnung zu Lebzeiten noch nutzen möchten, das Eigentumsrecht aber schon übertragen, um die Erbfolge festzulegen.
- Ein Unterfall ist das Wohnungsfruchtgenussrecht. Es gewährt das Recht, die überlassenen Teile des Hauses oder die Wohnung ohne Einschränkung auf die eigenen Bedürfnisse zu benützen, zu verwalten und sogar an Dritte zu überlassen, unter der Voraussetzung, dass die Substanz der Sache bewahrt bleibt.
Sowohl das Fruchtgenussrecht als auch das Wohnrecht können im Grundbuch eingetragen werden, wobei für die Eintragung eine klare Unterscheidung zwischen diesen beiden Rechten im Vertrag erforderlich ist.
Wie lange gilt ein Fruchtgenussrecht? Kann dieses an eine andere Person übertragen werden?
Das Fruchtgenussrecht kann lebenslänglich eingeräumt werden oder für eine bestimmte Dauer, je nachdem wie die Parteien dies vereinbaren. Es ist eine persönliche Dienstbarkeit, was bedeutet, dass es nicht übertragbar ist und mit dem Tod des Berechtigten erlischt, wenn nicht im Vertrag explizit anderes vereinbart wird.
Was sind die Vor– und Nachteile eines Fruchtgenussrechtes?
Die Wahl zwischen Fruchtgenussrecht und Wohnrecht hängt stark von den individuellen Bedürfnissen und Zielen der beteiligten Personen ab. Während das Fruchtgenussrecht Flexibilität und potenzielle Einnahmequellen bietet, ist es mit der Verantwortung für die Substanz des Gebäudes und höherem Konfliktpotenzial verbunden. Bei Überlassung von Nutzungsrechten an Dritte kann
es zu Konflikten mit dem Eigentümer oder anderen Beteiligten kommen. Das Wohnrecht bietet eine einfache, aber eben eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit, die für den persönlichen Bedarf ausreichend, aber ansonsten weniger flexibel ist.
Wer kann den Mieter kündigen – Fruchtnießer oder und Eigentümer?
Bei einem Fruchtgenussrecht ist ausschließlich der Fruchtniesser berechtigt, einen Mieter zu kündigen. Dies ergibt sich aus den Nutzungs- und Verwaltungsbefugnissen, die dem Fruchtniesser während der Dauer des Fruchtgenussrechts zustehen. Der Fruchtnießer tritt in bestehende Bestandverträge ein und übernimmt somit die Rechte und Pflichten aus dem Bestandverhältnis.
Wer darf vermieten: Entscheidet das allein der Fruchtnießer – oder kann der Eigentümer auch mitreden?
Nein, der Liegenschaftseigentümer hat kein Mitspracherecht und darf bei bestehendem Fruchtgenussrecht grundsätzlich keine Mietverträge abschließen, da dies die ausschließlichen Nutzungs- und Verwaltungsbefugnisse des Fruchtnießers verletzen würde. Der Eigentümer bleibt jedoch berechtigt, in Angelegenheiten, die das Fruchtgenussrecht nicht berühren, tätig zu werden, wie z.B. die Veräußerung oder Belastung der Liegenschaft.
Wer trägt die Kosten für die Erhaltung/Reparatur der vom Fruchtgenussrecht umfassten Liegenschaft?
Bei einem Fruchtgenussrecht trägt grundsätzlich der Fruchtnießer die Kosten für Erhaltung und Reparaturen an der Liegenschaft, jedoch nur soweit diese aus den Erträgen der Liegenschaft gedeckt werden können. Der Fruchtnießer muss keine eigenen Mittel für die Erhaltungsarbeiten aufwenden, wenn der Reinertrag nicht ausreicht. Wenn die Erhaltungskosten den Ertrag übersteigen, trägt der Eigentümer die über den Ertrag hinausgehenden Mehrkosten, es sei denn, es wurde zwischen den Parteien anderes vereinbart.
Wer darf zur Eigentümerversammlung? Wer ist stimmberechtigt
Bei einer Eigentümerversammlung ist grundsätzlich der Fruchtnießer stimmberechtigt, wenn ein Miteigentumsanteil mit einem dinglichen Fruchtgenussrecht belastet ist. Es gibt jedoch Fälle, in denen dem
Liegenschaftseigentümer das Stimmrecht zustehen kann, insbesondere bei Entscheidungen über bauliche Maßnahmen, die über die dem Fruchtnießer obliegende Erhaltung hinausgehen. In solchen Fällen ist jedoch eine genaue Prüfung der konkreten Umstände erforderlich.
Bekommt der Fruchtnießer sämtliche Einkünfte aus der Vermietung?
Der Fruchtniesser erhält grundsätzlich den vollen Ertrag aus der Vermietung, einschließlich der Mieteinnahmen. Es können jedoch Fälle anteiliger Fruchtnießung oder spezielle Vereinbarungen vorliegen, die zu einer anteiligen Zurechnung von Einkünften führen.
Kann ein Fruchtgenussrecht auch vererbt werden?
Ein Fruchtgenussrecht ist nicht automatisch vererblich. Es kann nur dann vererbt werden, wenn dies ausdrücklich im Vertrag vereinbart wurde. Ohne eine solche Vereinbarung ist das Recht nicht vererblich.
Wann endet das Fruchtgenussrecht?
Das Fruchtgenussrecht endet grundsätzlich in zwei Fällen:
- Nach dem Ableben des Fruchtgenussberechtigten erlischt das Recht, sofern keine andere Vereinbarung getroffen wurde.
- Wenn eine zeitliche Befristung vereinbart wurde, endet das Fruchtgenussrecht nach Ablauf dieser Frist. Selbstverständlich kann auch eine einvernehmliche Aufhebung des Fruchtgenusses zwischen Eigentümer und Fruchtniesser vereinbart werden.
Worauf sollte man bei der Einräumung eines Fruchtgenussrechts achten?
Die genaue Ausgestaltung sowie die Dauer des Fruchtgenussrechtes sollten gewissenhaft in einem Vertrag festgelegt und im Grundbuch eingetragen werden.