Betrugsbekämpfung 2026: Vermietung von Luxusimmobilien
Monatszeitschrift Haus & Eigentum, Ausgabe 2/2026, S.9
von
Dr. Stefan Drawetz (Steuerexperte, Leiter der Steuergruppe vom ÖHGB)
Ab 1.1.2026 gilt für „besonders repräsentative“ Wohnimmobilien eine neue umsatzsteuerliche Regelung: Die Vermietung solcher Objekte ist zwingend unecht steuerbefreit. Das bedeutet, dass der Vorsteuerabzug gänzlich und damit natürlich bereits für Kauf, Bau oder Sanierung entfällt. Auch WEGs verlieren den Vorsteuerabzug für jene Teile der Anlage, die als „besonders repräsentativ“ gelten.
„Besonders repräsentativ“ sind Wohnobjekte, bei denen die Anschaffungs-, Bau- bzw. Sanierungskosten innerhalb von fünf Jahren ab der Anschaffung bzw. ab Baubeginn über zwei Millionen Euro liegen. Bei Mehrparteienhäusern, z.B. Zinshäusern, gilt diese Grenze je Wohnung. Wird ein Objekt nach dem 31.12.2025 angeschafft oder errichtet, fällt es unter die neue Regelung. Ein Verzicht auf die Steuerbefreiung – und damit Option zu Umsatzsteuerpflicht und Vorsteuerabzug – ist gesetzlich ausgeschlossen.
Dorn im Auge des Gesetzgebers waren dabei vorwiegend „Modelle“, bei denen Gesellschaften solche Immobilien errichten und dann an ihre Gesellschafter vermieten. Kritische Stellungnahmen im Zuge des Begutachtungsverfahrens, darunter auch jene des ÖHGB, blieben ungehört.