Fragen aus der Beratungspraxis – Mai

Monatszeitschrift Haus & Eigentum, Ausgabe 05/2026, S.18-20
Autor: Mag.^a jur. Sabrina Schein

Das Beratungsteam des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes Steiermark erläutert die maßgeblichen rechtlichen Grundlagen und zeigt, wo-rauf es in der Praxis ankommt.

Mit welchen Themen müssen sich Wohnungseigentümer in den warmen Frühlingsmonaten oft auseinandersetzen, und welche Verpflichtungen könnten Vermieter treffen? Wir haben für Sie häufig gestellte Fragen aus dem Kanzleialltag zusammengefasst.

Frage: Die neue Hausverwaltung regt eine jährliche Überprüfung des Daches an – zu Recht?

Antwort: Die Wohnungseigentümer eines Gebäudes haften nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) grundsätzlich für Personen sowie auch für Sachschäden, die durch Einsturz, Ablösen etc. von Teilen des Gebäudes entstehen. Eine Ausnahme bestünde nur dann, wenn die Wohnungseigentümer nachweisen können, dass alles Notwendige unternommen wurde, um den Schaden abzuwenden.

Ein ordnungsgemäß instand gehaltenes Dach stellt einen wesentlichen Bestandteil der Gebäudesubstanz dar und dient dem Schutz vor witterungsbedingten Einwirkungen.

Vor diesem Hintergrund wird eine periodische Überprüfung der Dachflächen empfohlen. Im Rahmen einer Objektsicherheitsprüfung in Anlehnung an die ÖNORM B1300 können bestehende Schäden, Abnutzungserscheinungen sowie potenzielle Gefahrenquellen frühzeitig identifiziert werden.

Die Hausverwaltung agiert zu Recht.

Tipp: Besprechen Sie mit Ihrer Hausverwaltung wann die letzte Wartung des Daches war, bzw. welchen Umfang diese hatte!

Frage: Um die Effizienz einer PV-Anlage am Dach zu steigern, schlagen die Wohnungseigentümer die Reinigung der installierten PV-Anlage am Dach vor. Kann dies über die Betriebskostenabrechnung verrechnet werden?

Antwort: Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kennt den Begriff „Betriebskosten“ nicht. Dieser stammt aus dem Mietrechtsgesetz (MRG). Das WEG spricht vielmehr von „Aufwendungen für die Liegenschaft“, ohne diese näher zu definieren. Gemeint sind die „gemeinschaftsbezogenen“, also die von der Eigentümergemeinschaft zu tragenden Kosten für Betrieb (Bewirtschaftung), Erhaltung und Verbesserung der Liegenschaft.

Stellt die Reinigung eine wiederkehrende regelmäßige Wartungsarbeit dar, kann die Hausverwaltung diese Position auch in die Betriebskostenabrechnung aufnehmen.

Frage: Kann die Überprüfung des Foliendaches auch im Zuge der Betriebskostenabrechnung im Wohnungseigentum verrechnet werden?

Antwort: Ja, wenn es sich hierbei um eine wiederkehrende regelmäßige Wartungsarbeit handelt.

Frage: Kann ich meinen Mietern die Kosten für eine Dachrinnenreinigung überwälzen?

Antwort: Das Mietrechtsgesetz (MRG) sieht dies explizit vor. Kommt das MRG voll zur Anwendung oder wurde dessen Anwendbarkeit vereinbart, kann die Reinigung der Dachrinnen von Schutt, Laub und Taubenkot gegenüber dem Mieter verrechnet werden.

Frage: Frühlingszeit ist Balkonzeit – mein Nachbar lärmt. Muss die Hausverwaltung aktiv werden?

Antwort: Nein. Bei Lärmerregungen kann die Hausverwaltung zwar durch ein Rundschreiben oder einen Hausaushang auf die Einhaltung der Ruhezeiten und der Hausordnung hinweisen, doch kann sie keine Zwangsmaßnahmen ergreifen. Dies liegt daran, dass die Hausverwaltung die Interessen aller Wohnungseigentümer gleichermaßen vertreten muss.

Jeder Wohnungseigentümer, der sich gestört fühlt, könnte wegen der Ruhestörung selbst mit Unterlassungsklage vorgehen. Ist die Wohnung vermietet, haftet auch der Wohnungseigentümer gegenüber seinen Miteigentümern für Ruhestörungen seiner Mieter.

Hinweis: Informieren Sie sich bei Ihrer jeweiligen Gemeinde nach den Ruhezeiten und was innerhalb der Ruhezeiten erlaubt ist.

Frage: Für meine Kinder will ich als Wohnungseigentümer eine Sandkiste auf der Allgemeinwiese aufstellen lassen – darf ich das?

Antwort: Ja, unter der Bedingung, dass alle Miteigentümer zustimmen. Die Allgemeinwiese zählt nämlich zu den Allgemeinflächen der Liegenschaft. Wollen Sie für Ihre Kinder eine Sandkiste darauf aufstellen lassen, müssen Sie sich die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer einholen.

Anderes würde gelten, wenn die Sandkiste für die Allgemeinheit errichtet wird – somit im Interesse aller Miteigentümer – dann könnte dies im Rahmen der außerordentlichen Verwaltung beschlossen werden. Ein Mehrheitsbeschluss ist hierfür erforderlich.

Frage: Darf mein Mieter Blumenkästen auf dem Balkon anbringen?

Antwort: Grundsätzlich dürfen Ihre Mieter Ihren Balkon bepflanzen und auch Blumenkästen anbringen. Werden Blumenkästen im Mauerwerk verankert, ist jedoch die Zustimmung des Vermieters notwendig.

Achtung! Herabfallende Gegenstände, wie außenhängende Blumenkästen, können eine Haftung nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) nach sich ziehen.

Frage: Ist die Hausverwaltung im Rahmen einer Eigentümergemeinschaft für den Baum- bzw. Pflanzenrückschnitt verantwortlich?

Antwort: Ja. Im Rahmen der ordentlichen Verwaltung (§ 28 Abs 1 WEG) hat der Verwalter den Baum- bzw. Pflanzenrückschnitt zu organisieren.

Tipp: Stellen Sie sicher, dass Ihre Hausverwaltung den Baumbestand regelmäßig durch einen Gärtner/Förster begutachtet! Sturmschäden durch herunterfallende Äste oder umgeworfene Bäume können dadurch verringert werden. Eine regelmäßige Kontrolle des Baumbestandes kann auch von einer etwaigen Haftung befreien.

Frage: Ein Miteigentümer möchte mehr Sonnenlicht auf seiner Terrasse – kann er eine sofortige Baumfällung auf der Allgemeinwiese durchsetzen?

Antwort: Nein. Eine sofortige Abtragung eines Baumes kann nur bei „Gefahr in Verzug“ beauftragt werden. Bestätigt ein Gärtner/Förster die mangelhafte Standfestigkeit eines Baumes, hat die Hausverwaltung die Fällung zu beauftragen.

Beachten Sie zudem auch die jeweiligen Vorschriften Ihres Bundeslandes oder Ihrer Gemeinde zur Abtragung eines Baumes, wie beispielhaft die „Baumschutzverordnung Graz“. Zuwiderhandlungen sind mit Strafe bedroht.

Frage: Kann die Eigentümergemeinschaft eine zukünftige Baumfällung im Gemeinschaftsgarten beschließen?

Antwort: Ja. Die gänzliche Abtragung eines Baumes bewirkt eine Änderung der Grünkultur und ist somit eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung. Für dieses Anliegen ist ein Mehrheitsbeschluss gem. § 24 Abs 4 WEG erforderlich.

Achtung: Beschlüsse der außerordentlichen Verwaltung unterliegen der dreibzw. sechsmonatigen Anfechtungsfrist. Die Fällung sollte erst nach Verstreichen der Frist ausgeführt werden.

Beachten Sie hier auch die jeweiligen Vorschriften Ihres Bundeslandes oder Ihrer Gemeinde zur Abtragung eines Baumes, wie beispielhaft die „Baumschutzverordnung Graz“. Zuwiderhandlungen sind mit Strafe bedroht.

Frage: Genügt die Genehmigung der Baubehörde, um eine Klimaanlage als Wohnungseigentümer an der Außenfassade zu installieren?

Antwort: Nein. Durch die Montage an der Außenfassade wird ein „allgemeiner Teil“ in Anspruch genommen. Hierfür sieht das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer vor.

Frage: Welche Beschattungsmöglichkeiten kann ich als Wohnungseigentümer grundsätzlich im Alleingang vornehmen?

Antwort: Eine erträgliche Raumtemperatur kann beispielsweise auch durch eine Markise geschaffen werden. Für die Montage einer Markise bedarf es keiner Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer (sofern sich die Markise harmonisch in das Erscheinungsbild des Hauses einfügt). Sie haben lediglich Ihr Vorhaben kundzutun. Wir empfehlen eine genaue Beschreibung und bildliche Darstellung. Diese überbringen Sie Ihren Miteigentümern. Spricht sich keiner innerhalb von zwei Monaten dagegen aus, gilt die Zustimmung als erteilt (Zustimmungsfiktion gem. § 16 Abs 5 WEG).

Frage: Gilt die Zustimmungsfiktion auch bei der Anbringung von Außenjalousien?

Antwort: Ja, sofern sich die Außenjalousien harmonisch in das Erscheinungsbild des Hauses einfügen.

Frage: Darf mein Mieter ohne meine Zustimmung mobile Klimageräte für den Sommer aufstellen?

Antwort: Ja. Sofern mobile Klimageräte nicht die Außenfassade, sondern nur das innere der Wohnung betreffen.

Frage: Welche Pflichten treffen mich als Vermieter, wenn im Sommer die Raumtemperatur in der vermieteten Wohnung über einen längeren Zeitraum 30 Grad übersteigt?

Antwort: In der Judikatur kann eine Raumtemperatur über 30 Grad eine Gesundheitsgefahr gem. § 3 MRG darstellen. Sie als Vermieter könnten sohin verpflichtet werden eine Klimaanlage zu installieren.